1. 旅游地產(chǎn)收益怎么算
出于促銷(xiāo)的緣由，景區一般都會(huì )和旅行社簽訂門(mén)票優(yōu)惠協(xié)議，即旅行社團隊到景區旅游時(shí)，景區將根據協(xié)議給予旅游團隊門(mén)票優(yōu)惠價(jià)格。
請注意，這是按照協(xié)議來(lái)執行的，而不是什么提成。同時(shí)，這個(gè)門(mén)票的差價(jià)將核算入團隊利潤中。就好比旅行社拿到的是批發(fā)價(jià)格，以中間商的身份再賣(mài)給旅游團隊客人，無(wú)可厚非。再說(shuō)了，游客自己去買(mǎi)門(mén)票能買(mǎi)到優(yōu)惠價(jià)嗎？還不是掛牌多少就只能掏多少錢(qián)買(mǎi)票？所以，對導游買(mǎi)優(yōu)惠價(jià)格的門(mén)票有什么好值得想不通的呢？2. 旅游地產(chǎn)有投資價(jià)值嗎
中國的旅游房地產(chǎn)業(yè)在20世紀八九十年代萌芽，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區搶得先機，大量的傳統房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，投向旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
這為已經(jīng)日趨飽和的傳統住宅領(lǐng)域尋找到了一個(gè)新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心。可近年來(lái)，海南的房地產(chǎn)業(yè)憑借它那得天獨厚的海景風(fēng)光將其中一部分空置房改造為旅游物業(yè)，而且其旅游度假式物業(yè)還擁有全國乃至全球的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。于是，旅游房地產(chǎn)便成為海南房地產(chǎn)的主力，海南的房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現了回暖的跡象。正如一位海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō):是旅游房地產(chǎn)又給了海南的房地產(chǎn)一個(gè)春天。旅游一直是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域，除按傳統方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，隨著(zhù)度假旅游的興起而旅游房地產(chǎn)運營(yíng)而生。所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)發(fā)項目全部或部分實(shí)現了旅游功能。旅游房地產(chǎn)包括利用旅游開(kāi)發(fā)區、旅游景區、休閑度假區的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區度假村、民俗度假村等，以滿(mǎn)足人們休閑度假旅游的需求。3. 旅游地產(chǎn)價(jià)格
關(guān)于旅游房地產(chǎn)，結合我從業(yè)兩年多的經(jīng)驗來(lái)理解就是：旅游+房地產(chǎn)的結合。
目前的趨勢，隨著(zhù)人們生活水平的提升，越來(lái)越多的人注重生活條件的改善。比如東北地區冬天氣候寒冷，大多數經(jīng)濟條件好一些的人會(huì )考慮搬到一個(gè)條件適宜的地區，近幾年海南省、桂林等地成了東北人冬天旅居度假的好地方。
同時(shí)，越來(lái)越多的地產(chǎn)商看到了這一趨勢，開(kāi)始大規模拿地開(kāi)發(fā)旅居度假產(chǎn)品以及旅居度假服務(wù)的衍生，這也進(jìn)一步促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
對于未來(lái)，我更看好的方向是旅居+養老。近幾年旅游地產(chǎn)的發(fā)展，會(huì )導致更多渴望改善居住環(huán)境的人到旅游勝地去購房，在考慮長(cháng)期居住也不現實(shí)的情況下可能會(huì )出租，這時(shí)候就需要類(lèi)似于房產(chǎn)管家服務(wù)的興起，類(lèi)似于現在的民宿、小豬短租、自如短租等平臺的短租公寓。同時(shí)，隨著(zhù)人口老齡化的發(fā)展，未來(lái)旅居養老也將成為一種趨勢，讓養老生活成為一種享受，像候鳥(niǎo)一般每年在適宜的季節去往不同的地方。同時(shí)對于年輕群體，工作繁忙之余，選擇一小城靜靜地享受安靜的時(shí)光，盡情地放松身心，也將會(huì )成為未來(lái)的一種趨勢。
4. 旅游地產(chǎn)收益怎么算出來(lái)的
旅行社一般由很多部門(mén)組成,包括散客部、組團部、同業(yè)部、地接部、出境部,另外還有專(zhuān)門(mén)負責財務(wù)、分公司管理等行政事務(wù)的部門(mén)。很多大的旅行社崗位和職責分工還是比較明確的,小旅行社的人員一般都是一專(zhuān)多能,只要能夠帶來(lái)利潤的業(yè)務(wù)都會(huì )去做。比如在前臺收客的同時(shí)也會(huì )充當專(zhuān)線(xiàn)計調,負責同業(yè)等;也不一定有能力安排一個(gè)專(zhuān)職的人充當財務(wù)專(zhuān)員,只會(huì )選定某一個(gè)人充當公司財務(wù),負責匯總員工業(yè)績(jì)、跟同行或其他旅行社結算團款、管理公司業(yè)務(wù)收入、利潤總結統計等等。
一般旅行社員工的收入主要由以下幾個(gè)部分組成,涉及到哪些業(yè)務(wù)就計算哪些業(yè)務(wù)提成:
一、前臺散客接待業(yè)務(wù)提成:按利潤額的15%提成。客人交的錢(qián)即為收入,去掉和同行的結算費用,去掉旅行社責任保險對應的金額,余下的就是利潤。比如收一個(gè)一日游的利潤為30元,那么該員工這一單的提成就是30*15%=4.5元。
二、組團業(yè)務(wù)提成:同散客接待一樣,按照利潤的百分比進(jìn)行提成。
三、專(zhuān)線(xiàn)收客提成:對于有同業(yè)部門(mén)的旅行社而言,同業(yè)部又分為專(zhuān)線(xiàn)的銷(xiāo)售員即外聯(lián)人員,還有專(zhuān)線(xiàn)計調這兩個(gè)崗位。外聯(lián)人員一般負責所有線(xiàn)路的銷(xiāo)售,按人頭進(jìn)行提成。比如開(kāi)設一條于南的專(zhuān)線(xiàn),收到一個(gè)同行送來(lái)的客人,外聯(lián)就有一個(gè)人的人頭費。一般由公司領(lǐng)帶按照該線(xiàn)路的利潤設置好的人頭費用,比如火車(chē)的長(cháng)線(xiàn)團,一般20、30、50等等這樣。專(zhuān)線(xiàn)計調的話(huà),也是按照自己所操作的實(shí)際客人數量計算,操作一個(gè)客人有固定的費用,比如走一個(gè)客人有20元的操作費,10個(gè)客人就有200元的操作費。
四、導游帶團盈利:無(wú)論是組團往外帶,還是作為地接社來(lái)接待外地來(lái)的客人,導游帶團每天都有一定的帶團補助,根據地區的導游帶團平均補助水平和導游級別和帶團能力來(lái)定,一般100、200、300元一天,有的級別高點(diǎn)的導游每天的帶團補助會(huì )更高。除了帶團補助,導游有時(shí)還會(huì )有購物提成,比如客人進(jìn)指定的店購買(mǎi)特產(chǎn),導游會(huì )有提成。
以上這些是旅行社員工的基本收入組成部分,另外大點(diǎn)的旅行社還會(huì )有幫客人辦簽證、通行證這些業(yè)。
5. 旅游地產(chǎn)收益怎么算的
中南林業(yè)科技大學(xué)旅游學(xué)院的吳江洲在《旅游年票發(fā)行商的成本收益分析》一文中透露：當前，我國旅游年票經(jīng)營(yíng)模式可以由“政府主導，企業(yè)發(fā)行，景區參與，商戶(hù)加盟。”這十六個(gè)字來(lái)概括。由于我國很多景點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)和所有權尚屬于國家，所以作為一種區域旅游目的地營(yíng)銷(xiāo)手段的旅游年票，政府在其中所起到的主導作用顯得尤為重要。但由于政府畢竟是行政機構，對于旅游年票只能說(shuō)是起到一個(gè)主導方向和協(xié)調矛盾的作用。將真正的發(fā)行工作交給有一定運作經(jīng)驗的企業(yè)來(lái)做，會(huì )更為適合。因為作為局外人的企業(yè)，可以運用其專(zhuān)業(yè)的方法，以很高的效率來(lái)運作旅游年票的發(fā)行工作。這便是企業(yè)運作發(fā)行的優(yōu)勢。
也就是說(shuō)，旅游年票的大部分銷(xiāo)售是分出去的，而作為主管部門(mén)只是起到整合旅游景區資源的作用，拿陜西來(lái)說(shuō)，陜西旅游年票的主管單位是"陜西旅游年票發(fā)行辦公室"，按照公開(kāi)報道顯示，錦繡江山全國旅游年票已連續發(fā)行十年，經(jīng)所有年票景區聯(lián)合授權，由各地成立的年票辦公室經(jīng)辦，是一項政府主導、景區讓利、百姓受惠的民心工程。
但實(shí)際上，民心工程也有可能實(shí)現盈利的，年票銷(xiāo)售的直接收入自然是最直觀(guān)的，但是要記住，年票也是有成本的，即：只要用戶(hù)到達景區，使用年票免票，年票辦就要支付給旅游景區一定的費用，當然了，這個(gè)費用相比起景區門(mén)票的正常價(jià)格來(lái)，就要低得多了。不過(guò)，實(shí)際如何具體結算，或者到底是以單個(gè)用戶(hù)結算，還是以達到一定數量以上的用戶(hù)結算，就不得而知了。
那么，有人就會(huì )問(wèn)了，那這樣結算的話(huà)，旅游年票不是越賣(mài)越虧了嘛？
實(shí)際上，真正計算的話(huà)，去同一個(gè)景區的人越多，年票辦給景區的結算就越多，成本就越高，如果所的用戶(hù)都去了所有的景區的話(huà)，旅游年票這個(gè)事情是必虧無(wú)疑。
但是，辦理過(guò)旅游年票的人，仔細想想，你買(mǎi)來(lái)的年票，一年當中真正使用的有幾回？事實(shí)就是，你不可能一年當中逛遍800多家景區，即使經(jīng)濟允許，時(shí)間也不可能允許。
比如：一個(gè)省有10萬(wàn)人購買(mǎi)了旅游年票，按單價(jià)100元每人計算，總銷(xiāo)售價(jià)格就是1000萬(wàn)元，那么其中：
有20%的人去了很多景區，這20%的人按成本計算是虧損的。人均虧200，就是400萬(wàn)元。
有20%的人去了幾個(gè)景區，這20%的人按成本計算是持平的。盈虧平衡。
另外有50%的人只去了1,2個(gè)景區，這50%的人按成本計算是盈利的。人均成本50，就是250萬(wàn)元。
另外有10%的人一次也沒(méi)用過(guò)年票，這10%的人按成本計算是盈利的。人均掙100，就是100萬(wàn)元。
總盈利：1000-400-250=350萬(wàn)元。
所以，雖然有40%的人用年票重復消費了，而且成本是虧的，但是，另外60%的人其實(shí)都是盈利的，從總賬上來(lái)算，旅游年票是不太可能虧損的。
所以，關(guān)于“旅游年票盈利模式”結論就很明顯了：
1、旅游年票沉默用戶(hù)和不活躍用戶(hù)占大多數，給景區的結算成本實(shí)際上是很低的。
2、少部分受歡迎的景區承擔了絕大部分路遠、不太受歡迎景區的接待量，當接待量到達一定數量的時(shí)候，也等于是享受了超值的團購價(jià)，這也就間接降低了整體的成本。
3、用戶(hù)基數達到一定量級的時(shí)候，旅游年票是有可能給參與景區帶來(lái)龐大客流量的，如果全中國人人一張旅游年票，估計每個(gè)旅游景區都要被擠爆了。
當然，以上都是筆者個(gè)人的分析和想象，應該說(shuō)，旅游年票是一個(gè)相當惠民的項目，也是非常超值的。如果有更詳細數據的朋友也歡迎共同探討。
而同類(lèi)的自駕游護照、自由行旅游護照，還是和旅游年票的模式類(lèi)似，要不然，為什么問(wèn)到護照激活率的時(shí)候，主辦方都是三緘其口？因為，這是背后的生意規律啊，即使他知道了也不會(huì )告訴你。就和你辦了自家小區健身會(huì )所的健身卡一樣，有的人辦了一次都沒(méi)去，自己肯定是虧了，有的人天天去，商家自然是虧了，商家都在賭這個(gè)激活比例或多或少而已。
如果能夠實(shí)現大數據的管理，和旅游景區一起建立用戶(hù)數據的分析系統，有針對性地開(kāi)發(fā)旅游景區的需求，畢竟，旅游景區需要人氣，游客需要實(shí)惠，兩者的需求都滿(mǎn)足了，相信，旅游年票會(huì )帶來(lái)更大的價(jià)值，也會(huì )讓用戶(hù)的體驗更好。
本文原創(chuàng )作者：我不是博客（微信：noblog）
6. 如何設計旅游地產(chǎn)的最佳盈利模式
旅游資源為導向的開(kāi)發(fā)模式有：
目前國內以旅游資源為導向的開(kāi)發(fā)模式大致分為三種：
1、政府主導型
是指在以市場(chǎng)為基礎配置資源的前提下，全面實(shí)行政府主導型的旅游資源發(fā)展模式。
2、政府干預型
是指政府與企業(yè)或其他組織合作共同開(kāi)發(fā)旅游資源的方式。
3、市場(chǎng)主導型
完全由企業(yè)或盈利組織開(kāi)發(fā)運營(yíng)的模式。
7. 旅游地產(chǎn)值不值得投資
我在麗江做建筑材料行業(yè)十多年了，這里夏天不熱，冬天不冷，最高溫度也就三十度左右，冬天也只是早上晚上冷點(diǎn)，這里氣候好，空氣干凈，水質(zhì)比一線(xiàn)城市好多了，麗江的居民平均壽命在九十歲以上。這幾年，我們建材行業(yè)不好做，舉步維艱，勉強維持，有些店一個(gè)月就一兩單生意。養老還是不錯的選擇，賺錢(qián)嘛，還是大城市好賺，畢竟麗江幾十萬(wàn)人口，單單木地板行業(yè)，都幾百家，反正都是開(kāi)不走一家又新來(lái)一家，行業(yè)已經(jīng)嚴重飽和化了，旅游城市，主要是依賴(lài)旅游產(chǎn)業(yè)，生活物價(jià)一般般，景點(diǎn)很多的，有麗江古城，玉龍雪山，東巴谷，觀(guān)音峽，虎跳峽，束河古鎮，白沙古鎮，大理古城，洱海，瀘沽湖，宋城演義，黑龍潭，太多了，歡迎你來(lái)！買(mǎi)房了裝修要用木地板記得來(lái)我家店看看，嘻嘻?
